ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У СВІТЛІ НОВІТНЬОЇ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ ТА ЗАКОНОДАВЧИХ ГАРАНТІЙ ДОБРОСОВІСНОГО ВОЛОДІННЯ

Анотація

У статті досліджено проблеми правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомого майна в сучасному цивільному законодавстві України. Зазначено, що чинний Цивільний кодекс України не виділяє цей договір як самостійний вид, що зумовлює застосування лише загальних норм про купівлю-продаж і створює прогалини у правозасто-суванні. Розглянуто питання визначення моменту переходу права власності, форми укладен-ня договору, державної реєстрації прав та проблеми віднесення окремих об’єктів (зокрема об’єктів незавершеного будівництва, асфальтного покриття, трубопроводів, під’їзних шля-хів) до категорії нерухомого майна. На основі аналізу практики Верховного Суду підкрес-лено, що державна реєстрація не створює права власності, а лише підтверджує його юридич-не існування. Метою дослідження є комплексний аналіз правової природи договору купівлі-продажу нерухомого майна, виявлення його істотних умов, специфіки укладення та держав-ної реєстрації, а також з’ясування проблем забезпечення правової визначеності та гарантій захисту прав добросовісного набувача відповідно до останніх змін цивільного законодавства України. Особливу увагу приділено новелам українського законодавства 2025 року щодо посилення гарантій прав добросовісного набувача нерухомості, запровадженим Законом України № 4292-ІХ. Визначено, що ці зміни спрямовані на підвищення стабільності цивіль-ного обороту та захисту довіри до державного реєстру прав. Проаналізовано запровадження десятирічного строку для віндикації майна у добросовісного власника, уточнення критеріїв добросовісності та механізмів компенсації у разі витребування майна. Зроблено висновок, що вдосконалення правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомого майна потребує нормативного закріплення цього договору як окремого виду, уніфікації судової практики та подальшого розвитку інституту захисту добросовісного набувача, що забезпе-чить правову визначеність і сталий розвиток ринку нерухомості в Україні.